The Private Building and the Public City
Density, Development and Urban Generosity in Toronto
What does private development owe the city?
Working on large developments in Toronto changed the scale at which I understood architecture. Earlier in my career, I tended to think about the relationship between private architecture and public life through the building: the entrance, lobby, atrium, podium and street edge. Master planning changed that.
At the scale of a large development, architectural decisions that appear small on a drawing can become urban decisions. A setback changes the width of a sidewalk. Moving a building changes the shape of a park. A loading route can interrupt a pedestrian connection. A servicing requirement can determine whether a frontage becomes active or defensive.
A few metres removed from one side of a block may reduce development area, but those same metres may create sunlight, planting, weather protection or room for public life. This is where I began to understand urban generosity not simply as a quality of architecture, but as a negotiation between private development and the public city.
Toronto’s public city is increasingly shaped through private development. The architectural question is therefore not whether development is private. The question is what urban obligations and possibilities follow from building at this scale.
From building to block
My first essay, When the Mall Became the Street, asked whether private architecture could participate in public life. My second essay, From the Inside Out, asked whether an inward-facing building could remain urban. This essay asks a larger question: what does a large private development owe the city?
At the scale of the block, generosity is no longer only about a lobby, atrium or entrance. It becomes a question of routes, frontages, sunlight, landscape, servicing, phasing and the relationship between separate parcels. A building can be generous and still sit within a fragmented block. A development can contain a beautiful courtyard and still fail to connect to the street. The block is where architecture begins to become urban design.
The price of three metres
Three metres can appear insignificant at the scale of a master plan. But I have learned that the important question is not simply whether a building is set back three metres. It is why those three metres are there.
On one street they may be needed for trees, weather protection or a wider pedestrian zone. Beside residential uses they may provide privacy. Along another frontage, bringing the building closer to the street may actually reinforce the urban character we are trying to create.
This became particularly clear to me while working on master plan studies in Toronto. We compared setback strategies across East Harbour, Christie Cookies, West Don Lands, Quayside and Regent Park while studying the Wilson District at Downsview. The lesson was not that Toronto has one ideal setback. The opposite was more useful: different streets ask different things from buildings.
A setback also has a cost. Removing depth from a floorplate may mean recovering area somewhere else in the development. The building may become taller, wider elsewhere, or differently distributed across the block. This is why public-realm decisions cannot be separated from density.
Urban generosity is not simply giving space away. It is understanding which metres matter.
Not every generous space is large
There is another lesson I have learned from master planning: more space is not always better.
While working on East Harbour, I looked at East Bayfront as a precedent and became interested in a pedestrian-only mid-block passage approximately nine metres wide. What interested me was the compression. The space did not need to behave like a plaza. Its purpose was connection.
That distinction matters. A narrow passage lined by active commercial uses can create intensity, movement and visual focus. The same dimension beside residential uses may create privacy problems. A large setback may allow trees and seating, while another may simply push architecture away from the street.
Urban generosity therefore cannot be measured only in square metres. Sometimes generosity is width. Sometimes it is connection. Sometimes it is shelter. Sometimes it is simply allowing the city to pass through the block.
The mall becomes the city
There is a reversal between my experience in Caracas and my work in Toronto. In Caracas, I studied the mall as a private space that had absorbed some functions of the city. In Toronto, I have worked on projects where the opposite movement occurs: the mall is being asked to become part of the city.
I find this reversal particularly interesting because it connects directly back to the questions I was asking in Caracas. At Sherway Gardens, the existing shopping centre is one component within an emerging urban structure of public roads, housing, parkland, publicly accessible open space and connections across the site. The architectural problem changes. It is no longer only how to make collective life possible inside a large private building. It is increasingly about how to transform a private destination into a connected piece of city.
At Fairview Mall, the same condition appears differently. Buildings, pedestrian movement, passenger pick-up and drop-off, loading, landscaping and publicly accessible open space have to coexist. The question is not only where the towers go. It is how people move between the street, transit, the mall, new development and the surrounding neighbourhood.
In Caracas, the direction was often from city to mall. In Toronto, the direction is increasingly from mall to city.
Urban generosity is hardest in plan
Urban generosity is easiest to promise in a rendering and hardest to defend in plan.
Working on East Harbour made this particularly clear to me. A master plan may begin with streets, parks, blocks and buildings, but eventually every one of those diagrams has to accommodate the infrastructure that makes the district function.
Loading has to happen somewhere. Garbage has to leave the building. Residential move-ins require access. Ramps reach underground levels. Utilities cross sites. Foundations and infrastructure occupy space that, on an urban-design diagram, can appear completely available. My work on East Harbour has included studying these conditions, including loading at grade and below grade and the relationship between future development and major infrastructure and easement conditions.
This changed the way I understand public realm. The difficult part is not drawing the plaza. It is protecting the plaza when everything else arrives.
The public city in section
In Toronto, public connectivity cannot always be understood from the site plan alone. At major transit sites, the city exists simultaneously at street, concourse and subway levels.
At Yonge and Bloor, the public realm is layered vertically. The street meets the ground floor. The ground floor connects to retail, residential and office lobbies. Below that, concourses, interstitial passages, PATH connections and TTC subway lines form another network of movement.
The public city is not always outside. Sometimes it is sectional. A development may not give a large plaza to the street, but it may create a protected passage or a concourse that allows people to continue moving through the city in winter. The question is whether the building allows the city to continue through it.
The space between buildings
I have increasingly looked outside my own projects for precedents where this negotiation becomes visible.
Quayside is useful because permeability is treated as part of the public-realm structure. Its Community Forest, pedestrian connections and portals demonstrate how circulation through private development can become part of a larger network rather than simply access to individual buildings. The project’s evolution also shows that porosity is negotiated against retail, enclosure and year-round use.
The Well offers another version of the idea. Its urban design framework gives considerable importance to pedestrian pathways and the spaces between buildings, connecting internal routes back into the surrounding street network.
These precedents reinforced something I was beginning to understand through my own work: sometimes the most important architecture in a large development is the space that is not a building.
The interstitial city
Caracas probably made me attentive to these spaces earlier than I realized. Thresholds, passages, setbacks, spaces between formal programmes and pieces of city that do not belong entirely to one condition or another have appeared throughout these essays. Research by Teresa García Alcaraz has examined the political and collective possibilities of interstitial spaces in Caracas, describing them as conditions shaped by competing interests and capable of contributing to collective urban identity (García Alcaraz, 2024).
Toronto formalizes many of these spaces differently. They become POPS, easements, setbacks, mid-block connections, courtyards and publicly accessible interior routes. One city taught me to notice the in-between. The other taught me how deliberately it has to be designed, negotiated and protected.
Designing what we do not know yet
Master planning has also made me more comfortable with uncertainty.
A building is designed toward a relatively specific outcome. A master plan may take years or decades to complete. Future architects will change the buildings. Programs will move. Market conditions will change. Infrastructure will evolve.
This has made flexibility part of the urban question for me. While working on Downsview, I became interested in how a framework can protect essential relationships such as setbacks, building separation, mid-block connections and development rights without unnecessarily fixing every future building.
A good master plan should be specific about what matters and flexible about what does not. The street matters. The park matters. The connection matters. Sunlight and comfort matter. The exact architecture may still change.
Density is not the enemy
The problem is not density itself. The question is the urban structure through which density reaches the ground. Density can overwhelm the public realm when it produces towers without usable streets, sunlight or connections. But density can also support transit, retail, parks and the intensity of use that makes public space meaningful.
Toronto’s debate around density extends well beyond architects and planners. Architecture critic Alex Bozikovic has positioned intensification within broader social, environmental and urban questions. I agree that density matters, but for me the architectural question begins one step later: what kind of city does that density produce when it reaches the ground?
My position is simple: density is necessary, but it is not enough.
Urban generosity 2.0
In From the Inside Out, I defined urban generosity at the scale of the building through porosity, visibility, shelter, freedom of movement, threshold, invitation and non-commercial occupation. Working at larger scales has expanded that idea.
At the scale of the room: can I occupy it? At the scale of the building: can I enter it, see through it, shelter within it or pass through it? At the scale of the block: can I choose different routes, and are the setbacks and public edges genuinely usable? At the scale of the district: do streets connect, do parks form a system, does transit organize density, and can individual parcels evolve without breaking the whole?
Urban generosity grows with scale. It begins with a room, becomes a building, extends through a block, forms a district and eventually contributes to the city.
Conclusion
I no longer think urban generosity can be measured by how much space a private development appears to give away.
A large plaza can be empty. A narrow passage can become an important connection. Three metres can create a meaningful pedestrian zone or simply push a building away from the street. A tower can add density without adding urban life. Loading can disappear below grade and improve the street, but infrastructure that is ignored early can compromise development later.
Working across these projects in Toronto has made architecture much less isolated for me. I increasingly see the building as one participant in a larger system of streets, parks, transit, infrastructure, landscape, servicing, policy, development economics and everyday movement.
The difficult part is deciding where each one gives way to the other.
Private development inevitably builds private assets. But when projects occupy entire blocks, introduce streets, connect transit, create parks or rebuild large pieces of the city, their consequences cannot remain private.
Architecture does not stop at the property line.
For me, that is ultimately what urban generosity means: not giving the city whatever space remains after the building has been solved, but allowing the needs of the city to participate in the architecture from the beginning.
El edificio privado y la ciudad pública
Densidad, desarrollo y generosidad urbana en Toronto
¿Qué le debe un desarrollo privado a la ciudad?
Trabajar en grandes proyectos en Toronto cambió la escala desde la cual entendía la arquitectura. Al inicio de mi carrera pensaba la relación entre arquitectura privada y vida pública principalmente a través del edificio: la entrada, el vestíbulo, el atrio, el podio y el borde de la calle. Trabajar en Planes de Desarrollo Urbano cambió eso.
A la escala de un gran desarrollo, decisiones que parecen pequeñas en un plano pueden convertirse en decisiones urbanas. El retranqueo de un edificio modifica el ancho efectivo de la acera. Su ubicación puede definir la geometría de un parque. Una ruta de carga puede interrumpir un recorrido peatonal. Un requerimiento de servicio puede determinar si una fachada se activa o se cierra hacia la calle.
Unos pocos metros retirados de un lado de una cuadra pueden reducir el área edificable, pero esos mismos metros pueden crear luz solar, vegetación, protección climática o espacio para la vida pública. Allí comencé a entender la generosidad urbana no simplemente como una cualidad de la arquitectura, sino como una negociación entre el desarrollo privado y la ciudad pública.
La ciudad pública de Toronto está cada vez más moldeada a través del desarrollo privado. Por eso la pregunta arquitectónica no es si el desarrollo es privado. La pregunta es qué obligaciones y posibilidades urbanas surgen cuando construimos a esta escala.
Del edificio a la cuadra
Mi primer ensayo, When the Mall Became the Street, preguntaba si la arquitectura privada podía participar en la vida pública. El segundo, Desde adentro hacia afuera, preguntaba si un edificio orientado hacia adentro podía seguir siendo urbano. Este ensayo amplía la pregunta: ¿qué le debe un gran desarrollo privado a la ciudad?
A escala de la cuadra, la generosidad ya no es solamente un vestíbulo o una entrada bien resuelta. Se convierte en una cuestión de recorridos, fachadas, luz solar, paisaje, servicios, etapas y relaciones entre parcelas. Un edificio puede ser generoso y aun así estar dentro de una cuadra fragmentada. Un desarrollo puede tener un patio hermoso y aun así no conectarse con la calle. La cuadra es donde la arquitectura comienza a convertirse en diseño urbano.
El precio de tres metros
Tres metros pueden parecer insignificantes a la escala de un Plan de Desarrollo Urbano. Pero he aprendido que la pregunta importante no es solamente si un edificio se retira tres metros. Es por qué existen esos tres metros.
En una calle pueden ser necesarios para árboles, protección climática o una zona peatonal más amplia. Frente a usos residenciales pueden dar privacidad. En otra fachada, acercar el edificio a la calle puede reforzar precisamente el carácter urbano que se busca.
Esto se hizo particularmente claro para mí trabajando en estudios de Planes de Desarrollo Urbano en Toronto. Mientras estudiábamos el Wilson District en Downsview, comparamos estrategias de retiros en East Harbour, Christie Cookies, West Don Lands, Quayside y Regent Park. La lección no fue que Toronto tiene un retiro ideal. Lo más útil fue lo contrario: calles distintas le piden cosas distintas a los edificios.
Un retiro también tiene un costo. Quitar profundidad a una planta puede obligar a recuperar área en otra parte del desarrollo. El edificio puede crecer en altura, ensancharse en otra zona o redistribuir el programa dentro de la cuadra. Por eso las decisiones de espacio público no pueden separarse de la densidad.
La generosidad urbana no consiste simplemente en ceder espacio. Consiste en entender qué metros importan.
No todo espacio generoso es grande
Hay otra lección que he aprendido trabajando en Planes de Desarrollo Urbano: más espacio no siempre significa mejor espacio.
Mientras trabajaba en East Harbour revisé East Bayfront como precedente y me interesó un pasaje peatonal de aproximadamente nueve metros de ancho. Lo que me interesaba era la compresión. El espacio no necesitaba comportarse como una plaza. Su función era conectar.
Esa diferencia importa. Un pasaje estrecho con usos comerciales activos puede producir intensidad, movimiento y dirección visual. La misma dimensión junto a usos residenciales puede generar problemas de privacidad. Un retiro amplio puede permitir árboles y lugares para sentarse, mientras otro puede simplemente alejar el edificio de la calle.
La generosidad urbana no puede medirse solamente en metros cuadrados. A veces la generosidad es ancho. A veces es conexión. A veces es refugio. A veces es simplemente permitir que la ciudad atraviese la cuadra.
El centro comercial se convierte en ciudad
Existe una inversión entre mi experiencia en Caracas y mi trabajo en Toronto. En Caracas estudié el centro comercial como un espacio privado que había absorbido algunas funciones de la ciudad. En Toronto he trabajado en proyectos donde ocurre el movimiento contrario: al centro comercial se le pide convertirse en parte de la ciudad.
Esta inversión me parece particularmente interesante porque conecta directamente con las preguntas que me hacía en Caracas. En Sherway Gardens, el centro comercial existente pasa a ser un componente dentro de una estructura urbana emergente de calles públicas, vivienda, parques, espacios privados de acceso público y conexiones a través del sitio. El problema arquitectónico cambia. Ya no se trata solamente de hacer posible la vida colectiva dentro de un gran edificio privado. Se trata cada vez más de transformar un destino privado en una parte conectada de la ciudad.
En Fairview Mall, la misma condición aparece de otra forma. Edificios, movimiento peatonal, zonas para recoger y dejar pasajeros, carga, paisaje y espacio abierto de acceso público tienen que coexistir. La pregunta no es solamente dónde van las torres. Es cómo las personas se mueven entre la calle, el tránsito, el centro comercial, el nuevo desarrollo y el entorno.
En Caracas, la dirección era muchas veces de la ciudad hacia el centro comercial. En Toronto, la dirección es cada vez más del centro comercial hacia la ciudad.
La generosidad urbana es más difícil en planta
La generosidad urbana es fácil de prometer en un render y difícil de defender en planta.
Trabajar en East Harbour hizo esto particularmente claro para mí. Un Plan de Desarrollo Urbano puede comenzar con calles, parques, cuadras y edificios, pero tarde o temprano cada uno de esos diagramas tiene que acomodar la infraestructura que permite que el distrito funcione.
La carga tiene que ocurrir en algún lugar. La basura tiene que salir del edificio. Las mudanzas residenciales necesitan acceso. Las rampas llegan a los niveles subterráneos. Los servicios atraviesan el sitio. Fundaciones e infraestructura ocupan espacios que en un diagrama urbano pueden parecer completamente disponibles. Mi trabajo en East Harbour ha incluido estudiar estas condiciones, incluyendo carga a nivel y bajo nivel, y la relación entre desarrollo futuro, infraestructura y servidumbres.
Esto cambió mi manera de entender el espacio público. La parte difícil no es dibujar la plaza. Es proteger la plaza cuando llega todo lo demás.
La ciudad pública en sección
En Toronto, la conectividad pública no siempre puede entenderse desde el plano de sitio. En grandes nodos de transporte, la ciudad existe simultáneamente a nivel de calle, de concourse y de metro.
En Yonge y Bloor, el espacio público se estratifica verticalmente. La calle encuentra la planta baja. La planta baja se conecta con comercio y con vestíbulos residenciales y de oficinas. Debajo, concourses, pasajes intersticiales, conexiones PATH y líneas del TTC forman otra red de movimiento.
La ciudad pública no siempre está afuera. A veces es seccional. Un desarrollo puede no ofrecer una gran plaza a la calle, pero sí un pasaje protegido o un concourse que permite a las personas seguir moviéndose por la ciudad durante el invierno. La pregunta es si el edificio permite que la ciudad continúe a través de él.
El espacio entre edificios
Cada vez miro más precedentes fuera de mis propios proyectos donde esta negociación se hace visible.
Quayside es útil porque la permeabilidad forma parte de la estructura del espacio público. Su Community Forest, sus conexiones peatonales y sus portales muestran cómo el movimiento a través de un desarrollo privado puede formar parte de una red mayor y no solamente servir de acceso a edificios individuales. La evolución del proyecto también muestra cómo la porosidad se negocia con el comercio, el cerramiento y el uso durante todo el año.
The Well ofrece otra versión de la misma idea. Su marco de diseño urbano da mucha importancia a los recorridos peatonales y a los espacios entre edificios, conectando rutas internas con la red de calles que los rodea.
Estos precedentes reforzaron algo que yo comenzaba a entender a través de mi propio trabajo: a veces la arquitectura más importante de un gran desarrollo es el espacio que no es edificio.
La ciudad intersticial
Caracas probablemente me hizo prestar atención a estos espacios antes de que yo mismo lo entendiera. Umbrales, pasajes, retiros, espacios entre programas formales y fragmentos de ciudad que no pertenecen completamente a una condición u otra aparecen a lo largo de estos ensayos. Teresa García Alcaraz ha estudiado las posibilidades políticas y colectivas de los espacios intersticiales de Caracas, describiéndolos como condiciones moldeadas por intereses distintos y con capacidad de contribuir a una identidad urbana colectiva (García Alcaraz, 2024).
Toronto formaliza muchos de estos espacios de otra manera. Se convierten en POPS, servidumbres, retiros, conexiones a mitad de cuadra, patios y recorridos interiores de acceso público. Una ciudad me enseñó a mirar el espacio intermedio. La otra me enseñó cuán deliberadamente tiene que ser diseñado, negociado y protegido.
Diseñar lo que todavía no conocemos
Trabajar en Planes de Desarrollo Urbano también me ha hecho sentir más cómodo con la incertidumbre.
Un edificio se diseña hacia un resultado relativamente específico. Un Plan de Desarrollo Urbano puede tardar años o décadas en completarse. Otros arquitectos cambiarán los edificios. Los programas se moverán. Las condiciones del mercado cambiarán. La infraestructura evolucionará.
Esto ha hecho que la flexibilidad se convierta para mí en parte de la pregunta urbana. Trabajando en Downsview me interesó cómo un marco puede proteger relaciones esenciales como retiros, separación entre edificios, conexiones a mitad de cuadra y derechos de desarrollo sin fijar innecesariamente cada edificio futuro.
Un buen Plan de Desarrollo Urbano debe ser específico sobre lo que importa y flexible sobre lo que no. La calle importa. El parque importa. La conexión importa. La luz solar y el confort importan. La arquitectura exacta todavía puede cambiar.
La densidad no es el enemigo
El problema no es la densidad. La pregunta es la estructura urbana a través de la cual la densidad llega al suelo. La densidad puede abrumar el espacio público cuando produce torres sin calles utilizables, sin luz solar o sin conexiones. Pero también puede sostener el tránsito, el comercio, los parques y la intensidad de uso que hace significativo el espacio público.
El debate de Toronto sobre la densidad va mucho más allá de arquitectos y planificadores. El crítico de arquitectura Alex Bozikovic ha situado la intensificación dentro de preguntas sociales, ambientales y urbanas más amplias. Estoy de acuerdo en que la densidad importa, pero para mí la pregunta arquitectónica comienza un paso después: ¿qué tipo de ciudad produce esa densidad cuando llega al suelo?
Mi posición es simple: la densidad es necesaria, pero no es suficiente.
Generosidad urbana 2.0
En Desde adentro hacia afuera definí la generosidad urbana a escala del edificio mediante porosidad, visibilidad, refugio, libertad de circulación, umbral, invitación y ocupación no comercial. Trabajar a escalas mayores amplió esa idea.
A escala de una habitación: ¿puedo ocuparla? A escala del edificio: ¿puedo entrar, ver a través de él, encontrar refugio o atravesarlo? A escala de la cuadra: ¿puedo elegir distintos recorridos y son realmente utilizables sus retiros y bordes públicos? A escala del distrito: ¿se conectan las calles, forman los parques un sistema, organiza el tránsito la densidad y pueden evolucionar las parcelas sin romper el conjunto?
La generosidad urbana crece con la escala. Comienza en una habitación, se convierte en un edificio, atraviesa una cuadra, forma un distrito y finalmente contribuye a la ciudad.
Conclusión
Ya no creo que la generosidad urbana pueda medirse por cuánto espacio parece ceder un desarrollo privado.
Una plaza grande puede estar vacía. Un pasaje estrecho puede convertirse en una conexión importante. Tres metros pueden crear una zona peatonal significativa o simplemente alejar un edificio de la calle. Una torre puede sumar densidad sin sumar vida urbana. Llevar la carga bajo rasante puede mejorar la calle, pero una infraestructura ignorada al principio puede comprometer el desarrollo después.
Trabajar en estos proyectos en Toronto ha hecho que la arquitectura sea mucho menos aislada para mí. Cada vez veo más el edificio como un participante dentro de un sistema mayor de calles, parques, tránsito, infraestructura, paisaje, servicios, políticas, economía del desarrollo y movimiento cotidiano.
La parte difícil es decidir dónde cada una de estas cosas cede frente a la otra.
El desarrollo privado inevitablemente construye activos privados. Pero cuando los proyectos ocupan cuadras completas, introducen calles, conectan transporte, crean parques o reconstruyen grandes partes de la ciudad, sus consecuencias no pueden seguir siendo privadas.
La arquitectura no termina en el límite de propiedad.
Para mí, eso es finalmente lo que significa generosidad urbana: no darle a la ciudad el espacio que sobra después de resolver el edificio, sino permitir que las necesidades de la ciudad participen en la arquitectura desde el principio.
References / Referencias
City of Toronto. (2017). Privately Owned Publicly-Accessible Spaces (POPS): Design Guidelines.
García Alcaraz, T. (2024). The prospect of “interstitial practice” in the in-between spaces of Caracas. City, Territory and Architecture, 11(1).
The Globe and Mail. Alex Bozikovic: Author profile.
City of Toronto / Waterfront Toronto planning and urban design materials referenced in the author’s professional precedent research: East Harbour, Quayside, Regent Park, West Don Lands, Christie Cookies and related Toronto master plans.